Новый дом. Оформляем документы

Чтобы стать полноценным хозяином нового жилища, необходимо оформить документы, подтверждающие его соответствие государственным строительным нормам и пригодность для проживания людей — сдать дом в эксплуатацию. А после этого зарегистрировать акт о приемке и получить свидетельство о праве собственности.

Кирилл СОЛОВЬЕВ

Основной нормативный документ, согласно которому происходит процесс превращения вновь построенного дома в официальное жилье, — постановление Кабинета Министров Украины от 22.09.2004 года № 1243 «О порядке принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов». В соответствии с указанным документом принятие в эксплуатацию законченных объектов — это подтверждение государственными приемными комиссиями готовности к эксплуатации объектов, в том числе и вновь построенных частных домов, их инженерно-технического оснащения согласно утвержденной проектной документации, нормативным требованиям, исходным данным на проектирование.
В каждом административном центре разработаны правила сдачи в эксплуатацию вновь построенных объектов недвижимости. Между ними практически нет различий в регионах Украины.


Порядок сдачи дома в эксплуатацию
Чтобы сдать дом в эксплуатацию, застройщик — хозяин дома — подает заявление о создании рабочей комиссии в орган государственной власти или местного самоуправления — в зависимости от того, какому органу делегированы полномочия в данном населенном пункте. Вместе с заявлением застройщик должен предоставить строительный паспорт, утвержденный главным архитектором города или района, договор строительного подряда, если строительство велось подрядным способом, копию лицензии подрядчика.
Согласно законодательству такая комиссия должна быть создана в течение десяти дней. В нее входят представители государственной власти или самоуправления, архитектурно-строительного надзора, подрядчик, заказчик и архитектор проекта — все, кто участвовал в процессе проектирования и строительства, и давал разрешения. В комиссию входят представители органов санитарно-эпидемического контроля и пожарного надзора.

Сдача объекта в эксплуатацию происходит в два этапа:

подтверждение рабочей комиссии готовности к предъявлению объекта государственной приемной комиссии;

принятие объекта государственной комиссией.

В десятидневный срок после создания рабочая комиссия должна принять решение о возможности сдачи в эксплуатацию нового дома, реконструкции или перепланировки. Этот период необходим для изучения проекта, проверки разрешений и согласований. На второй этап отводится также десять дней. Специалисты выезжают на объект, исследуют конструкции и инженерные системы, проверяют, выдержаны ли государственные строительные нормы, соответствует ли здание утвержденному проекту. На основе этого составляется акт — вывод о пригодности или непригодности строения для проживания в нем людей. Если вывод положительный, дом считается сданным в эксплуатацию.

ВАЖНО! Акт государственной комиссии считается действительным только при наличии подписей всех членов комиссии. Если по каким-либо причинам один или несколько членов комиссии отказываются подписать акт, свой отказ они должны аргументировать в письменной форме.


Если объект не готов
Мнение владельца не всегда совпадает с выводом государственной комиссии. При наличии недоделок ее заключение может быть отрицательным, а дом — не сданным в эксплуатацию. В таком случае в акте должны быть записаны замечания и даны рекомендации относительно их устранения. Повторно комиссия может быть созвана не ранее, чем через 30 дней после окончания работы предыдущей.


Что такое строительный паспорт
Строительный паспорт — это пакет документов, утвержденных управлением строительства и архитектуры и органом государственной власти (или местного самоуправления). В нем должны содержаться:
Документ о праве собственности или пользования земельным участком
Разрешение на строительство, выданное органом местного самоуправления или райгосадминистрацией
Разрешение на выполнение строительных работ. Выдает инспекция государственного архитектурно-строительного контроля
Технические условия для подключения к инженерным сетям
Генеральный план застройки участка, в котором указаны вертикальные отметки и красные линии, здания и строения, существующие на соседних участках, зоны земельного сервитута (права пользования), если существуют такие отношения
Планы фасадов, разрезов, сведения об основных строительных материалах, ориентировочная стоимость (смета) дома и хозяйственных построек, другие графические материалы или индивидуальный проект, разработанный по заказу застройщика

Акт государственной приемной комиссии
В акте, составленном после инспектирования объекта строительства, должны содержаться следующие сведения:

название органа, создавшего комиссию;

даты начала и окончания работы комиссии;

имена председателя и членов комиссии;

Ф.И.О. застройщика (заказчика);

реквизиты фирмы-проектанта или архитектора

реквизиты генподрядчика, если строительство велось подрядным способом;

название, адрес и принадлежность объекта;

номера разрешений и согласований;

основные технические данные объекта;

регистрационные номера и даты выдачи разрешений;

решение комиссии о готовности или неготовности объекта.

В реальности
Как правило, организацией работы комиссии занимается застройщик. Он обеспечивает возможность выезда специалистов на объект, сбор необходимых документов.

Практически никогда все члены комиссии не выезжают на объект одновременно. Чаще всего хозяин дома самостоятельно собирает справки из санэпидемстанции, пожарного и энергонадзора, заказывает технический паспорт объекта в БТИ. При этом, чем активнее он будет проявлять свои организаторские способности — общаться с инспекторами, привозить их на объект, — тем быстрее удастся сдать дом в эксплуатацию.

Одним из «подводных камней» при оформлении документов на новый дом может стать получение справки Главного управления экономики и развития города при государственной администрации. Это справка о передаче средств на развитие социальной или инженерно-транспортной структуры города. Выполнение застройщиком подобных условий закреплено на уровне закона. То есть местные администрации могут требовать участия застройщиков в развитии инфраструктуры населенного пункта. Однако не всегда запрошенные суммы бывают умеренными. В частности, в столице размер оплаты может составлять и тысячу гривен за квадратный метр жилья.


Регистрация права собственности
Согласно статье 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» право собственности на жилой дом подлежит обязательной регистрации в БТИ. Если эта формальность не соблюдена, вы можете владеть и даже пользоваться имуществом, однако лишаетесь возможности распоряжаться им по своему усмотрению. Чтобы иметь все права на вновь построенный дом, нужно не только сдать его в эксплуатацию, но и зарегистрировать акт в районном или городском БТИ.

Оформление самостроя
Как оформить документы на дом, если до начала строительства не было получено разрешение? Дом построен на участке, предназначенном для строительства и эксплуатации частного дома. Андрей МАТВИЙЧУК, г. Обухов

Отвечает адвокат Кирилл СОЛОВЬЕВ
В соответствии со статьей 376 Гражданского кодекса Украины жилой дом, постройка, строение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этих целей, без надлежащего разрешения или утвержденного проекта, или же с существенными нарушениями строительных норм и правил. В данном случае земельный участок был отведен именно для строительства частного дома. Предположим, что строительные нормы выполнены. Соответственно нарушением является только отсутствие утвержденного проекта. Если дом возведен по типовому проекту, то алгоритм его сдачи будет таким же, как если бы вы оформили документы заранее. Типовые проекты, разработанные соответствующими проектными организациями, уже утверждены для частной малоэтажной застройки. Если же проект индивидуальный или строительство велось без проекта, нужно обратиться в орган архитектурно-строительного надзора районной или городской государственной администрации. Там должны дать заключение о том, что строение соответствует государственным нормам.

Кроме того, право собственности на дом может быть признано по решению суда. При этом необходимым условием является отсутствие нарушений интересов третьих лиц при признании права собственности на самострой. То есть, в суде нужно будет доказать, что именно вами и за ваши средства был возведен дом, что земельный участок принадлежит вам. Исходя из положений ГК Украины, регулирующих вопросы права собственности, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Обратите внимание, что в случае, когда законом предусмотрена государственная регистрация права собственности, оно возникает только с момента такой регистрации. Допустим, вы получили решение суда о признании права собственности на самовольно построенную недвижимость. С этим документом нужно обратиться в БТИ по месту жительства. На основании решения суда согласно статье 19 Закона Украины «О регистрации вещных прав…» вы можете осуществить государственную регистрацию права собственности на объект самовольного строительства.С этого момента вы будете иметь все права на построенный вами дом. Помните, что фактически объект недвижимости возведен без необходимой проектной и разрешительной документации, а также официально не введен в эксплуатацию. В данном случае следует обратить внимание на статью 18 Закона Украины «О градостроительстве», в соответствии с которой законченные строительством объекты подлежат принятию в эксплуатацию в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины. Использование не принятых в эксплуатацию объектов запрещается.

Кроме того, существует норма статьи 96 Кодекса об административных правонарушениях, согласно которой несоблюдение государственных стандартов, норм и правил во время проектирования, размещения, строительства и реконструкции, а также принятие в эксплуатацию объектов или строений, возведенных с нарушением законодательства, влечет за собой административную ответственность. То есть государственная регистрация права собственности на самовольно построенный объект недвижимости не гарантирует освобождение собственника от ответственности за несоблюдение законодательства при проектировании, строительстве и эксплуатации объекта недвижимости. Следовательно, вам придется заплатить штраф в размере 17-170 гривен.

источник: Приватный Дом № 12-2007 / 1-2008